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易游娱乐中心官网下载:资色·深度丨泰禾“下一集”:万科不只是充当了一个流动性提供者

2020-08-01 10:22:12 申博游戏网址 
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7月份的尾巴,万科变身果敢和胆略兼具的狮子座,“援救”泰禾。

24.3亿元,以每股4.9元接手19.9%的股份,成为泰禾二股东,业内都说这个价格万科做了笔“划算”的买卖。

划算还在于,万科将一切威胁到自身利益与安全的不利因素,在协议条款里摘得干干净净的。与当年的宝万之争局面完全不同,这一次万科大事记的进与退,主动权完全在自己。正如万科所说,救别人前也要先保护好自己。在一个债务关系复杂且涉及重资金的交易事件中,万科所为毫无争议,甚至这本该就是一家成熟的、稳健的上市公司所该具备的职业素养。

在泰禾债务重组方案未落停且得到万科认可前,在万科对泰禾尽调完成且无重大问题前,一切都将待定,包括泰禾的“结局”。不过,万科的到来,终究是个带有转折点意味的好事,这意味着“阳光将一点点照进现实”,虽然不一定是“给点阳光就灿烂”,但至少对泰禾、债权人以及业主都将是个转机。但转机之后,如何逆风飞翔,主要看“下一集”。

01

泰禾成功引进万科,“下一集”的剧情开场,资本市场便率先做出反应:泰禾股价开盘后即涨停,不过随后股价开始波动回落,截至当日收盘,报5.94元,微降0.67%。

或许,资本市场对这场解决不了实质问题的“拯救”还持犹疑态度。毕竟,与泰禾庞大的债务相比,这点投入根本算不得什么。数据显示,截至今年7月7日,泰禾已到期未付的债务270.65亿元,于2020年内到期债务总规模为555.11亿元。

救不了自己,条件如此严苛,为何泰禾还要接受“万科”?“这说明泰禾的财务困难比较严重了,已经没有了谈判能力。”中央财经大学教授鲁桂华道出泰禾处境的“艰难”。泰禾谈判的艰难也反映在此前的传闻对象中,曾一度被传出将成为泰禾联姻伙伴的建发、厦门国贸(600755,股吧)、中国金茂、华润等,最后都化为了泡影。

“借万科之手,泰禾债务问题至少可以暂时稳一稳。”一位业内人士表示。

的确,信用评级不断降级、失信被执行的泰禾,已经没有金融机构再敢或愿意借钱给他,所以,泰禾只能一边进行债务重组,一边找战投“解救”自己。

上述业内人士表示,虽然万科进来并不能填充泰禾的债务,但对于泰禾的一大转机还在于凭借万科良好的信用背书,增大泰禾获得资本信任的机会,从而真正吸引资本这把好手。

这并非没有可能,早在泰禾万科宣布联手的头一天,有消息显示,万科要携一家金融机构进入,而当日受此影响,泰禾股价开盘即涨停。当然,假设金融机构成功进入泰禾,泰禾股价上涨,那么万科真真是做了一笔稳赚买卖。

02

泰禾眼下当务之急就是补充自己的“流动性”。从目前释放的行动轨迹看,一方面泰禾四处找战投,另一方面泰禾积极加速推盘销售,以期实现资金回笼。

近期,消息显示,泰禾西府大院、金府大院、北京公馆以及大兴中央广场在内的北京几个明星项目,即将以“实景现房”销售加速推货,预计从8月初开始,推盘销售总货值约百亿,伴随工程进度的有序铺排,供货加快,在途回款预计集中在今年下半年陆续到账。

泰禾集团董事长黄其森海亲自主持了这次营销工作汇报。此外,媒体报道称,相关部门也一直在积极协调推进上海泰禾大城小院项目的复工。

但并非所有泰禾高端项目进展都顺利。泰禾股吧里一个投资热帖里说,泰禾集团(000732,股吧)深圳地王泰禾大院子(中国第一别墅)及高端高层大面积豪宅,4月底5月初,就申请预售销售,但豪宅大院子成本高,售价超过深圳市政府的限价,没有获批。该项目已经全部完工,预测销售价值250-300亿。泰禾集团正处于最需要钱返债的时候,出了这事,很遗憾。

不过,泰禾恢复正常经营,或许也可以借万科之手得以实现。但前提条件是泰禾万科的交易必须成功落地。因为公告中表示,标的股份转让完成之后,万科方面将协助泰禾集团完善公司治理,盘活存量资产,支持泰禾集团正常经营。

“公司眼下,一是要解决短期现金流动性问题;二是要站在中长期的视野,重新审视在高地价和限价政策下,怎么把中高端产品持续做下去。”克而瑞国际业务部总经理洪圣奇认为,泰禾的持续性发展,其灵魂在于有黄其森一直对产品的坚持以及高端产品规模化的策略,这是泰禾“下一集”的重中之重,而且无论是什么合作方案,都应该以黄其森仍然有一定比例股权为前提。

好在黄其森目前依然是大股东,控制权还在,仍能主导战略方向。

03

“地产公司的价值主要看的是净资产和其转化成销售的能力,然后根据市场对于公司运营能力, 管理能力等非量化因素给出一定程度的折扣。泰禾去年底约有1000万方的可开发土储,我们估算的总货值2500亿左右,扣除约2000亿的负债和其他支出后,粗略估算归属股东的资产约为300-400亿。资本市场目前给予的市值是148亿,而万科获取成本约为24.27亿元,相当于是市价的8折。”洪圣奇表示,这个交易在各种限制条款下,对于买家肯定是划算的。

虽然对于入股泰禾,万科方面表示,这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,我们希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但既然是一笔买卖,必然有企业更具体更落地的考量。万科的“下一集”是什么呢?

一位股权投资基金的业内人士说,地产商,土地是根本,企业选址和拿地很重要,泰禾土地资产对于万科还是极具吸引力的。虽然泰禾也急需资金来解救,但与其他行业的资金相比,同行的资金更有利于整体的并购和磨合,这个是我们在实践当中接触到的最真切的感受。

数据显示,截至2019年底,泰禾的土储达到3270.14万平方米,可售货值约4000亿元,且主要分布在核心一二线城市,泰禾和万科项目及土储能形成一定优势互补。6月份,也传出黄其森陪同万科郁亮王文金对泰禾集团的囤地及项目调研。

万科和泰禾在京项目的“互补”。图片来自泰禾股吧署名为“隐居草民老顽童”的吧友。

诸葛找房数据研究中心分析,万科郁亮曾高呼要活下去就要少拿地,也确实做到了这一点,今年上半年在拿地环境宽松下,万科也没有积极拿地。泰禾的土储资源多,万科此举也是低成本扩充土储的时机。再次,万科在高呼谨慎拿地下的结果是销售额退出前三,在行业竞争越大越大下,万科也在寻找机会提升规模。

所以,对于泰禾,万科不只是一个流动性提供者;对于万科,泰禾也不仅仅只是一个同行中需要给予慈悲的被救助者。

(责任编辑:徐帅 )
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